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新版《物业管理条例》修改背景

来源:南昌市物业管理协会发布时间2018-04-26

一、物业管理条例部分条文修改的背景:“放管服”改革的深化

2018年3月19日,李克强总理签署国务院令第698号,公布了《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》,决定对现行的18部法规条款予以修改、对5部法规予以废止。这一《决定》的做出,是深化“放管服”改革、政府简政放权的重要举措!

所谓“放管服”,就是简政放权、放管结合、优化服务的简称。“放”:就是中央政府下放行政权,减少没有法律依据和法律授权的行政权,理清多个部门重复管理的行政权;“管”:就是政府部门要创新和加强监管职能,利用新技术新体制加强监管体制创新;“服”:就是转变政府职能,减少政府对市场的干预,减少对市场主体过多的行政审批等行为,降低市场主体的市场运行的行政成本,促进市场主体的活力和创新能力。简单来说,“放”就是简政放权,降低准入门槛;“管”就是公正监管,促进公平竞争;“服”就是高效服务,营造便利环境。实际上,为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革,这几年国务院对涉及行政审批或行政许可项目、价格改革、普遍性降费措施以及制约新产业、新业态、新模式发展的一系列行政法规进行了清理。其终目的就是让市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府的监管作用。

国务院令第698号涉及物业管理内容的主要在第九条,具体内容为:“九、删去《物业管理条例》第二十四条中的“具有相应资质的”。第三十二条第二款修改为:“国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。”删去第五十九条。第六十条改为第五十九条,删去其中的“情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。第六十一条改为第六十条,删去其中的“物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书”。可见,其主要内容是取消对物业服务企业的资质要求,降低其市场准入门槛。这实际上是对2016年2月6日国务院令第666号的一个延续。那次是删去了《物业管理条例》第三十三条、第六十一条,即取消对物业服务从业人员的职业资格要求,而这次是取消对物业服务企业的资质要求,根本没有涉及物业服务收费和业主缴费的问题!但有人却从中读出了“8种情形业主可拒缴物业费”的情况,真是莫名其妙!实际上,政府部门取消企业资质核定,正是放开市场准入管制,改进监管手段,着力制度创新的重要措施,其目的就是建立以信用为核心的新型市场监管体系,同时也是今后政府部门以柔性的行政指导逐渐取代刚性的行政命令,践行以“人民为中心”发展理念的必然走向。

 

二、关于业主缴纳物业服务费和业主维权的问题

1.业主缴纳物业服务费是法律法规规定的业主在物业管理活动过程中必须履行的义务。《物业管理条例》第七条、第四十一条以及《人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》都有相关规定。

2.业主与物业服务企业之间的关系是基于《物业服务合同》而形成的一种平等的民事法律关系,是基于市场化的一种主体平等的契约关系。物业管理活动的市场化和物业服务企业的商业性,决定了物业服务市场必须遵循等价交换的基本准则。所以,遵守市场规则、坚持诚实守信、奉行互惠互利,是对参与主体双方基本的要求。所谓的“谁收益,谁付费”、“一分钱,一分货”、“世界上没有免费的午餐”等,说的都是基本商业定律。作为成熟理性的消费者,应该充分认识到高质量服务背后的高成本支撑,应当正确处理价格和价值的辩证关系,不轻信更不苛求不切实际的“超值服务”。

在这里特别提请广大业主注意的是,权利是用来行使的,而不是用来维护的,只有权利无法行使或者受到侵害时,维权才成为必要。所以,不管出于什么原因,拒缴物业费非但不利于业主维权,相反在侵犯当事人利益的同时,也侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益。即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些暇疵,双方也应本着真诚、相谅、相信的原则,通过友好协商来解决问题,如果业主一味地要求物业费下降或者拒缴物业费,作为经营企业,物业公司通常都会选择降低服务标准、减少服务内容、缩减服务支出等,从而导致服务品质低下,必将直接影响业主的生活品质。久而久之,终受伤害的还是广大业主本身。当然,也要提醒物业服务企业,作为为业主服务的专门机构,应本着为业主服务的态度,致力于提供更好的服务。及时倾听业主的意见和建议,并加以改进。在面对业主拒交物业费时,应耐心解释,避免纠纷的发生。

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