南昌市住房保障和房产管理局关于印发《临时管理规约》示范文本和《管理规约》示范文本的通知

关于印发《临时管理规约》（示范文本）和《管理规约》（示范文本）的通知

洪房字【2010】59号

各开发建设企业、各业主委员会：

《南昌市物业管理条例》已于2010年7月1日起施行，为贯彻落实好《条例》精神，我局制定了关于印发《临时管理规约》（示范文本）和《管理规约》（示范文本），现印发给你们，请结合自身实际参照执行。

本通知下发之日起，我局于2004年印发的《业主公约》（示范文本）和《临时管理规约》（示范文本）同时废止。

附：1、《临时管理规约》（示范文本）

      2、《管理规约》（示范文本）

南昌市住房保障和房产管理局

二0一0年八月十三日

附件1：

《临时管理规约》（示范文本）

第一条  为维护本物业区域内全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境卫生和正常秩序，保障物业的安全与合理使用，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《南昌市物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本规约。

第二条  本物业的基本情况

（一）物业名称：

（二）坐落位置：

（三）物业总建筑面积：

（四）物业类型：

（五）物业管理区域四至：

东至：

南至：

西至：

北至：

第三条  本规约对开发建设单位、业主和物业使用人均具有约束力。

第四条  开发建设单位应当在物业销售前将本规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人对本规约予以的书面承诺，表示对本规约内容的认可。

第五条  业主转让或出租物业时，应将本规约向受让人或承租人明示，并应将物业转让或出租情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

业主在与他人建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知对方遵守本规约。

第六条  开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。

第七条  业主应参加业主大会，并对业主大会、业主委员会、物业服务企业以及相关单位在物业管理方面的工作给予必要的配合。

第八条  业主对下列部分享有共有和共同管理的权利：

（一）公共场所，包括道路、绿地、休憩地、空余地、公共走廊、连廊、公共楼梯间、天台、      等；

（二）公用设施，包括电梯、给排水管、水箱、照明设施、消防设施、避雷设施、电子锁、对讲系统、      等；

（三）物业服务用房；

（四）其他，包括公共建筑物的承重结构、主体结构等。

第九条  业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平、合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、房屋外观等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十条  业主、物业使用人应当按照规划部门批准的用途使用物业。因特殊情况需要改变物业用途的，除遵守法律、法规以及本规约外，应当征得有利害关系的业主同意，并报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

第十一条  业主依法行使物业专有部分权利和共有部分权利时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益和业主的共同利益。

第十二条  业主装饰装修物业时应遵守以下约定：

（一）应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议；

（二）应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所；

（三）本物业管理区域的装饰装修施工时间为             ，其他时间不得施工。

（四）业主应遵守装饰装修管理协议，因违反装饰装修管理协议而影响物业用电、用水、供气、通讯、有线电视等使用功能的，应承担相应的责任；

（五）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；

（六） 按规定可以安装           ，应按照统一的标准制作安装，以保持物业区域外观统一。

（七）                                                     。

第十三条  物业在使用过程中存在安全隐患，已经或即将危及公共利益及他人利益时，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务的，物业服务企业可在社区居民委员会、业主委员会有关人员到现场见证下进入物业内部应急维修，维修所需的费用由责任人承担。

第十四条  因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第十五条  因维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第十六条  业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十七条  业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业区域的电梯使用管理规定。损坏电梯设备的，应承担相应的赔偿责任。

第十八条  物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域业主需要，出租给其他人的，其租赁合同期限不得超过6个月。

第十九条  物业区域内的车辆行驶和停放，应遵守本物业区域的车辆行驶和停放规则。

业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

第二十条  本物业区域内禁止下列行为：

（一）擅自拆改房屋承重结构；

（二）破坏或者擅自改变墙体外观；

（三）违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施；

（四）侵占绿地、毁坏花草树木；

（五）乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物、高空抛物；

（六）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；

（七）超过规定标准排放噪音；

（八）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品；

（九）占用、封闭或者堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道，损坏或者挪用消防设施；

（十）违反规定饲养动物；

（十一）法律、法规禁止的其他行为。

第二十一条  业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

（一）不得影响其他业主及物业使用人的正常生活；

（二）进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人；

（三）应当及时处置动物的排泄物，不得影响公共环境的卫生和美观。

第二十二条  业主应当按规定交纳专项维修资金，资金余额不足首次归集数额的30%时，应当按规定续筹。

开发建设单位未售出物业的专项维修资金应当自行交纳；未交纳的可由房产主管部门在商品房预售中控制，督促开发建设单位缴交。

第二十三条  本物业区域内发生的需要全体业主分担的费用按下列第      种方式分担：

（一）按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定；

（二）业主大会决定；

（三）                                         。

第二十四条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或者从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

按照前款规定获取的收益，按下列第      种方式处理：

（一）纳入物业服务费；

（二）纳入专项维修资金；

（三）                                。

第二十五条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第二十六条  为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业服务活动中授予物业服务企业以下权利：

（一）根据本规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（二）以批评、规劝、公示、     等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；

（三）                                。

第二十七条  开发建设单位应当在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度以及告知全体业主和物业使用人的通知、公告。

第二十八条  业主和物业使用人因物业管理相关事宜发生争议时可以自行协调解决；不能自行协商解决的，可以向物业管理联席会议申请调解；也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第二十九条  业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第三十条  开发建设单位未能履行本规约约定义务的，业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本规约向人民法院提起诉讼。

第三十一条  其他补充条款

第三十二条  本规约由开发建设单位、物业服务企业和每位业主各执一份。自本物业的第一个买受人签字后生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。

承诺书

本人为                                     （物业名称及具体位置，以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：

一、确认已详细阅读                     （开发建设单位）制定的《                （项目名称）临时管理规约》（以下称《临时管理规约》）

二、同意遵守本《临时管理规约》；

三、本人同意承担违反本《临时管理规约》的相关责任

                                      承诺人（签章）：                    

                                             年  月  日  

附件2：

《管理规约》（示范文本）

第一条  为维护本物业区域内全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境卫生和正常秩序，保障物业的安全与合理使用，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《南昌市物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本规约。

第二条  本物业的基本情况

（一）物业名称：

（二）坐落位置：

（三）物业总建筑面积：

（四）物业类型：

（五）物业管理区域四至：

东至：

南至：

西至：

北至：

第三条  本规约对本物业区域内全体业主和物业使用人均具有约束力。

第四条  业主转让或出租物业时，应将本规约向受让人或承租人明示，并应将物业转让或出租情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

业主在与他人建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知对方遵守本规约。

第五条  业主应参加业主大会，并对业主大会、业主委员会、物业服务企业以及相关单位在物业管理方面的工作给予必要的配合。

第六条  业主对下列部分享有共有和共同管理的权利：

（一）公共场所，包括道路、绿地、休憩地、空余地、公共走廊、连廊、公共楼梯间、天台、      等；

（二）公用设施，包括电梯、给排水管、水箱、照明设施、消防设施、避雷设施、电子锁、对讲系统、      等；

（三）物业服务用房；

（四）其他，包括公共建筑物的承重结构、主体结构等。

第七条  业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平、合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、房屋外观等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第八条  业主、物业使用人应当按照规划部门批准的用途使用物业。因特殊情况需要改变物业用途的，除遵守法律、法规以及本规约外，应当征得有利害关系的业主同意，并报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

第九条  业主依法行使物业专有部分权利和共有部分权利时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益和业主的共同利益。

第十条  业主装饰装修物业时应遵守以下约定：

（一）应事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议；

（二）应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所；

（三）本物业管理区域的装饰装修施工时间为             ，其他时间不得施工。

（四）业主应遵守装饰装修管理协议，因违反装饰装修管理协议而影响物业用电、用水、供气、通讯、有线电视等使用功能的，应承担相应的责任；

（五）因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；

（六） 按规定可以安装           ，应按照统一的标准制作安装，以保持物业区域外观统一。

（七）                                                     。

第十一条  物业在使用过程中存在安全隐患，已经或即将危及公共利益及他人利益时，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务的，物业服务企业可在社区居民委员会、业主委员会有关人员到现场见证下进入物业内部应急维修，维修所需的费用由责任人承担。

第十二条  因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第十三条  因维修养护物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。

第十四条  业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十五条  业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业区域的电梯使用管理规定。损坏电梯设备的，应承担相应的赔偿责任。

第十六条  物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域业主需要，出租给其他人的，其租赁合同期限不得超过6个月。

第十七条  物业区域内的车辆行驶和停放，应遵守本物业区域的车辆行驶和停放规则。

业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

第十八条  本物业区域内禁止下列行为：

（一）擅自拆改房屋承重结构；

（二）破坏或者擅自改变墙体外观；

（三）违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施；

（四）侵占绿地、毁坏花草树木；

（五）乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物、高空抛物；

（六）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；

（七）超过规定标准排放噪音；

（八）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品；

（九）占用、封闭或者堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道，损坏或者挪用消防设施；

（十）违反规定饲养动物；

（十一）法律、法规禁止的其他行为。

第十九条  业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：

（一）不得影响其他业主及物业使用人的正常生活；

（二）进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人；

（三）应当及时处置动物的排泄物，不得影响公共环境的卫生和美观。

第二十条  业主应当按规定交纳专项维修资金，资金余额不足首次归集数额的30%时，应当按规定续筹。

第二十一条  本物业区域内发生的需要全体业主分担的费用按下列第      种方式分担：

（一）按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定；

（二）业主大会决定；

（三）                                         。

第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或者从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

按照前款规定获取的收益，按下列第      种方式处理：

（四）纳入物业服务费；

（五）纳入专项维修资金；

（六）                                。

第二十三条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第二十四条  为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业服务活动中授予物业服务企业以下权利：

（一）根据本规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（二）以批评、规劝、公示、     等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为；

（三）                                。

第二十五条  业主大会和业主委员会，对违反本规约规定的行为，有权依照法律、法规以及本规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第二十六条  其他补充条款

第二十七条  本规约正本由业主委员会保管，并于通过后三日内，将副本在本物业管理区域内公示，并在十五日内抄送全体业主并报区、县物业主管部门备案。

第二十八条  本规约在业主大会通过后生效。