南昌市房管局关于印发《南昌市业主大会指导规程》的通知

洪房字【2008】28号

各区、县房管局、街道办事处、乡镇人民政府、各业主大会、业主委员会及相关单位:

为加强对业主大会和业主委员会活动的指导监督,进一步完善业主大会制度,充分发挥业主大会民主决策的作用,切实维护广大业主的合法权益,根据《物业管理条例》、《业主大会规程》和《南昌市物业管理工作职责分工意见》等相关规定,我局制定了《南昌市业主大会指导规程》,现印发给你们,请遵照执行。

附件:《南昌市业主大会指导规程》

                                                              南昌市房产管理局
                                                           二○○八年五月十五日

南昌市业主大会指导规程
第一章  总则

第一条  为规范业主大会、业主委员会的活动,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》的有关规定,结合本市实际,制定本规程。

第二条  本市行政区域内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规程。

第三条  业主为物业所有人,以不动产登记簿或房产权属证为准。两个以上所有权人,应自行确定并书面委托一名投票人。

暂未办理产权登记,但物业所有人实际已占有使用的,享有同样已获房产权属登记业主的权利,并承担其相应义务。

业主大会是由同一物业管理区域的全体业主组成,代表全体业主的合法权利,履行义务;
业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会依法选举产生,为非法人组织。

第四条  业主大会和业主委员会活动的指导、监督工作遵循行政区划和属地管理原则。
各区、县房产行政主管部门(以下简称区、县房管部门)指导、协助辖区内业主大会、业主委员会的组建、换届以及备案工作,负责业主大会和业主委员会日常活动的具体业务指导和监督。

街道办事处、乡镇人民政府在区、县房管部门的业务指导下,负责组织本辖区内业主大会的成立和业主委员会的组建及换届工作,对辖区内业主大会、业主委员会的活动进行指导、监督,协调处理物业管理与社区管理的关系。

社区居(家)委会(以下简称居委会)指派专人负责对辖区内业主大会、业主委员会的指导、协调和监督,负责派员参加业主大会筹备组及参与业主大会会议全过程的指导监督。

第五条  建立住宅小区物业管理联席会议制度。

联席会议负责协调物业管理与社区建设之间的关系,协调、处理业主委员会(或业主)与物业服务企业(或房地产开发企业)、业主委员会与业主之间的纠纷投诉。

联席会议由所在街道办事处、乡镇人民政府牵头,区、县房管、城管执法、公安派出所、居委会、业主委员会和物业服务企业组成。

第六条  居委会应当将住宅小区业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作纳入年度考核。

第七条  市、区、县房管部门应当建立培训制度,组织居委会、业主委员会相关人员进行物业管理业务和有关法规政策培训。

第八条  业主大会、业主委员会应当配合公安机关、居委会和物业服务企业,共同做好维护物业管理区域内的社会治安综合治理等相关工作。

业主大会、业主委员会应当积极配合居委会依法履行自治管理职责,支持居委会开展工作,接受居委会的指导、监督。

第九条  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二章  业主大会

第十条  业主大会由物业管理区域内全体业主组成,一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

只有一个业主,或者业主人数少于10人且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会应当设立业主委员会作为常设执行机构。

第十一条  区、县房管部门负责划分物业管理区域。

物业管理区域划分的范围,原则上按物业建设的宗地红线图或者用地批准的范围确定。老城旧住宅区实行封闭式管理的,按封闭区域划分;分散建设未实施物业管理的区域划分,则应当充分尊重业主意见,综合考虑城市规划、物业共用设施设备、物业规模、物业性质、社区建设等因素。分期开发的物业,按分期开发的区域临时划分。

鼓励多个规模较小的物业管理区域合并成为一个物业管理区域。

第十二条  下列事项由业主共同决定:

(一)选举业主委员会或更换业主委员会成员;

(二)制订和修改《管理规约》和《业主大会议事规则》;

(三)选聘、解聘物业服务企业;

(四)决定对物业管理区域内共有部位共有设施的维修、设备更新等费用的分摊;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十三条  业主大会决定本规程第十一条第(五)项和第(六)项的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本规程第十一条的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十四条  在一个物业管理区域中,物业入住率和出售率达到百分之五十以上,或者首套房屋交付使用满2年的,经百分之十以上业主和建设单位书面提议,可以成立业主委员会,建设单位和业主代表应向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县房管部门提出成立业主大会筹备组的申请(建设单位不存在的,由所在地居委会代表),同时提交以下资料:

(一)成立业主大会的登记申请书;

(二)小区概况(含出售率和入住率);

(三)商品房楼层备案登记表,或房改房计算底册。

第十五条  街道办事处、乡镇人民政府在收到书面申请后10日内,负责指导、协助成立首届业主大会筹备组。

筹备组一般由五至七名成员组成,其中居委会、建设单位各一名,业主代表三至五名,组长由居委会选派人员担任,业主代表由居委会推荐产生。

区、县房管部门指导筹备组开展工作,物业服务企业配合筹备组开展工作。筹备组成员名单应以书面形式在物业管理区域内公告15日。

第十六条  筹备组的主要职责:

(一)确定首届业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)参照政府主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);

(三)确定业主身份及其在首届业主大会会议上的投票权数;

(四)确定业主委员会候选人产生办法及候选人人数和名单(一般不少于5人,最高不超过15人);

(五)其它会务准备工作。

(一)至(四)项应在大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。同时附上候选人简历及会议议程。业主对上述公示事项有异议的,应该在公示期内以书面形式署名向筹备组提出,筹备组应在5日内予以答复。

第十七条  首届业主大会投票权数由业主大会筹备组确定,但单个业主的投票权数最高不超过总投票权数的30%。业主大会成立后业主的投票权数由物业管理区域内全体业主通过的《业主大会议事规则》确定。

第十八条  筹备组在确定业主身份后,印制和发放表决票(选票)。表决票(选票)应写明业主姓名、性别、楼栋门号、联系方式及拥有的专有部分建筑面积。

第十九条  业主委员会应当采取差额选举的方式产生,差额比例不得低于20%。

业主委员会委员候选人由筹备组推荐,十名以上业主也可以联名在筹备组规定的时间内推荐一名候选人。筹备组应审查候选人资格并确定候选人名单。推荐候选人应考虑小区楼栋、单元分布的代表性。

第二十条  业主大会会议召开15日前,筹备组应将开会的书面通知以下列方式送达全体业主:

(一)当面递交;

(二)放入业主信报箱内或业主物业的专有部分内;

(三)邮寄。

此外,会议通知还应在小区公告栏或其它显着位置公告。会议通知应写明时间、地点、内容、形式、候选人名单(含简历、房号、建筑面积)等。

第二十一条  同一物业管理区域内业主超过两百户(含非住宅)的,可按栋(单元)为单位推选或委托一名业主代表参加业主大会会议。凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体意见须经本人签名,由业主代表在大会投票时如实反映。

第二十二条  首届业主大会会议内容:

(一) 表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》;

(二)选举产生业主委员会委员。

第二十三条  首届业主大会会议采用书面征求意见形式的,应当按照下列程序进行:

(一)发放表决票(选票)。

筹备组在居委会的配合下,将表决票(选票)送达每户业主,业主应当在签收单上签名确认。

业主不在本物业管理区域居住的,可以采用邮寄方式发放表决票(选票),无法联系的应在大会上说明。

(二)组织投票。

投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行。

采取流动投票箱,业主收到表决票(选票)后可以立即投票的,应当将表决票(选票)填好投入投票箱内。表决票(选票)投放结束后,流动投票箱应当立即封存交由居委会集中保管。

设置固定投票箱的,业主应当在规定时间内(一般不超过两个月)将表决票(选票)填好投入固定投票箱内。筹备组与居委会应共同核实业主投票的真实性,并对投票人数及专有部分建筑面积进行登记。

业主不在本地的可以采用邮寄表决票(选票)方式进行投票。

(三)组织计票。

投票结束后,区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当指导、监督业主大会筹备组成立由业主代表组成的监票组、计票组,并进行验票、计票。计票结束后,按预设委员人数、得票数依次当选,计票及监票人应当立即对计票结果进行签名确认。

(四)公告业主大会会议结果。

筹备组应当将业主大会会议结果在物业管理区域内进行公告,公告时间不得少于15日。公告应当由区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府加盖公章确认,并公布监督电话,由区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府受理投诉。

第二十四条  规定回收票期限届满后,与会业主应当达到物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数。否则,由筹备组告知全体业主,顺延投票时间,直至达到前款比例。

与会是指发放和回收票期限届满后收到业主的表决票(选票);

第二十五条  业主委员会自选举产生30日内,应向物业所在地的区、县房管部门备案。

第二十六条  业主委员会产生之日起30日内组织召开首届业主委员会会议,选举产生主任一名,副主任一至两名,会议结束后,筹备组自行解散。

第二十七条  业主大会定期会议由业主委员会按《管理规约》的规定召集,每年至少召开一次。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应依法召开业主大会临时会议。

第二十八条  业主委员会逾期不召开业主大会临时会议的,区、县房管部门或街道办事处、乡镇人民政府应责令业主委员会限期召开。在规定期限内仍未召开的,业主可以提请该物业管理区域所在地街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

第二十九条  定期会议和临时会议的准备、召开、表决程序均参照首届业主大会的相关规定执行。会议应当邀请所在地街道办事处、乡镇人民政府、居委会派员参加。

第三十条  除业主委员会和街道办事处、乡镇人民政府外,任何单位和个人不得擅自召开业主大会临时会议。

第三章  业主委员会

第三十一条  业主委员会备案应提交以下材料:

(一)业主委员会备案登记表(会议时间、地点、到会人数、业主委员会选举产生基本情况、业主委员会成员得票数);

(二)选举和表决结果统计表,会议记录(复印件);

(三)业主委员会委员分工情况,成员情况(身份证、房屋所有权证复印件);

(四)《管理规约》和《业主大会议事规则》。

区、县房管部门在收到上述材料后10日内通报所在地街道办事处、乡镇人民政府、居委会、公安派出所、物业建设单位、物业服务企业。

第三十二条  备案事项发生变更,业主委员会应当在30日内将变更情况报区、县房管部门备案。

(一)区、县房管部门收齐材料后,应在5个工作日内办理完毕备案手续;

(二)登记备案后,到区、县房管部门领取登记备案表和印章刻制申请表;

(三)提交物业服务合同,或小区实行业主自治的物业维修管理办法,以备建立维修资金帐户。

(四)业主委员会成立后15日内依法刻制业主委员会印章,并报区、县房管部门备案。

第三十三条  物业管理区域业主较少或单栋物业可组建业主管理小组,有关要求与业主委员会相同。

第三十四条  业主委员会职责:

(一)宣传物业管理法律、法规及相关政策;

(二)召开业主大会,报告物业管理实施情况;

(三)组织换届选举;

(四)代表业主大会签订物业服务合同;

(五)监督《管理规约》的实施,禁止违反《管理规约》的行为;

(六)按规范程序组织小区物业管理招标工作;

(七)协调业主之间、业主与物业服务企业之间关系;

(八)配合街道办事处、乡镇人民政府和居委会开展社区管理工作;

(九)对物业服务企业不符合物业管理相关法律法规规定和物业服务合同约定的行为进行监督;协助物业服务企业督促业主和物业使用人按照物业服务合同约定交纳物业服务费用;对业主和物业使用人违反业管理相关法律法规和物业服务合同的行为进行监督。

第三十五条  业主委员会委员应符合下列条件:

(一)具备完全民事行为能力;

(二)遵守《管理规约》,未欠交物业服务费;

(三)热心公益事业,具有社会公信力和组织能力,有相应工作时间;

(四)未在本小区选聘的物业服务企业任职。

第三十六条  业主委员会成员应积极参加由市、区、县房管部门组织的业务培训。

第三十七条  业主委员会活动应建立活动档案并指定专人保管,档案内容包括:

(一)会议纪要;

(二)各届业主委员会备案材料;

(三)物业管理服务合同;

(四)业务往来文件;

(五)维修资金的收支情况。

第三十八条  业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。经业主委员会主任或三分之一以上委员提议,可以召开业主委员会会议,全体委员半数以上同意的决定为有效决定。

第三十九条  业主委员会日常办公经费标准根据业主大会议事规则经业主大会确定后,由全体业主共同承担,使用情况应每年在物业管理区域以书面形式公布一次,并接受业主监督。

第四十条  业主委员会任期三年。届满前两个月内应报区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府提出换届申请,同时按照业主委员会选举的程序开展换届选举工作。如果因业主未能达到法定人数参加会议而不能如期进行换届,业主委员会继续履行职责,直至新一届业主委员会成立为止。

第四十一条  业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会进行换届选举。业主委员会拒不履行职责,逾期仍不组织的,由居委会组织换届选举。

第四十二条  业主委员会成员缺额超过40%,应在3个月内书面报区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府召开业主大会增补成员。业主委员会不得擅自组织增补工作。逾期不组织的,区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开,仍不组织的,由区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府以及居委会组织增补。

第四十三条  分期开发的物业居住小区,经本期入住过半数的业主申请,可以按照规范程序成立临时业主委员会,并报区、县房管部门备案。下一期物业的业主入住后,应以增补的形式增加委员,其数量按新增专有部分占建筑物总面积的比例和新增业主占总业主人数的比例计算,但委员总人数最高不超过15人。

分期开发的物业项目全面竣工投入使用后,临时业主委员会应按程序重新申请成立业主委员会,报区、县房管部门备案后,临时业主委员会自行中止。

临时业主委员会职责:

(一)组织选举业主委员会;

(二)监督临时管理规约的实施,监督、协助物业服务企业履行物业服务合同;

(三)配合街道办事处、乡镇人民政府和居委会开展社区管理工作。

第四十四条  物业小区内有下列情形之一的,应当召开物业管理联席会议:

(一)研究贯彻执行新的物业管理政策法规的;

(二)经由20%以上业主提议召开业主大会临时会议,业主委员会拒绝组织召开的;

(三)物业管理纠纷影响小区稳定或者发生较重大事件的。

第四十五条  业主委员会的决定和行为有下列情况之一的,区、县房管部门或街道办事处、乡镇人民政府应责令其限期改正或撤消其决定:

(一)违反有关政策规定,不履行物业管理规范程序的;

(二)业主委员会无理干涉物业服务企业的依法经营,影响小区物业管理正常秩序的;

(三)业主委员会改选或增补委员,不按规定报区、县房管部门备案的;

(四)未经业主大会通过,擅自改建、重建公共设施的,或擅自使用、截留物业共有部位、共有设施设备收益的;

(五)未经业主大会通过,擅自修改《业主大会议事规则》,或随意修改物业服务合同的条款,严重侵害合同主体平等权利的;

(六)违反维修资金的管理和使用规定,擅自挪用、截留的。

第四十六条  业主委员会的决定和行为有下列情形之一的,区、县房管部门或街道办事处、乡镇人民政府应及时停止业主委员会行使职责,情节严重的应当解散业主委员会

(一)业主委员会拒不履行职责或超越权限范围,侵害业主权益,造成严重后果的;

(二)业主委员会的违法违规行为,严重影响社会稳定、和谐的;

业主委员会停止或解散程序由区、县房管部门制定和执行,并将有关情况书面通报物业小区联席会议相关单位和市房管部门。

新业主委员会由街道办事处、乡镇人民政府和居委会依法组织召开业主大会选举产生。

第四十七条  业主有下列情形之一的,不得成为业主委员会委员候选人:

(一)违反《管理规约》,存在违规装修、搭建,擅自改变物业使用功能以及占用公共设施、设备、场地等行为的;

(二)连续3个月以上或者累计6个月以上拖欠物业服务费(七)协调业主之间、业主与物业服务企业之间关系;

(三)近三年内曾在本居住小区聘请的物业服务企业工作,以及直系亲属在本居住小区聘请的物业服务企业工作的;

(四)存在其他违反有关法律、法规规定行为的。

第四十八条  业主委员会委员有下列情况之一,经主任提议或区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府建议,业主委员会会议通过,终止其委员资格:

(一)不再是本物业区域业主的;

(二)拒不履行业主义务的;

(三)提出书面辞职或连续三次缺席会议的;

(四)违法犯罪、疾病或长期不在本辖区居住等情况不能履行委员职责的;

(五)本人或直系亲属在本物业管理区域内从事物业服务或相关利益的经营活动的;

(六)以各种形式收受或索取物业服务企业的好处,如免交物业服务费、领取加班费或岗位津贴、报销个人开支费用的;

(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

委员被终止资格后,应在3日内向业主委员会移交所有保管的档案资料、印章。拒不移交的,业主委员会或居委会可以请求辖区民警协助移交或向人民法院提起诉讼。

第四十九条  业主委员会会议应当作出书面记录,由委员签字加盖印章存档。业主委员会的决定应以书面形式在小区内及时公告,有下列情况之一应送达每一位相关业主:

(一)关于调整物业服务费的建议;

(二)关于专项维修资金使用和续筹的建议;

(三)关于解聘、选聘物业服务企业的建议;

(四)关于罢免委员的建议;

(五)关于物业服务年度计划提交业主大会表决的建议;

(六)关于召开临时业主大会的决议;

(七)涉及部分或全体业主利益的重大决议。

第五十条  业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第五十一条  业主委员会应该依法制定印章使用、管理的规定,并遵照执行。违反印章使用规定,造成经济损失或不良社会影响的,由责任人承担相应责任。

第五十三条  业主大会、业主委员会解散的,应将所有档案资料、印章移交区、县房管部门,并在区、县房管部门和街道办事处、乡镇人民政府以及居委会的监督下,做好业主共同财产清算工作。

第四章  附则

第五十四条  业主委员会的名称须与物业小区的名称相一致。

第五十五条  《业主大会议事规则》相关文件、表格样本等附件,供参照使用。

第五十六条  开发区、新区房管部门受委托履行相关管理职责。

第五十七条  本规程自颁布之日起施行。原《南昌市居住小区业主委员会选举实施办法(洪房发[2001]10号)同时废止。